海南双行星搅拌机由此衍生出来的问题是负责土地

　　跻身为重庆名列前茅的商圈，观音桥的辉煌，自不必评说。然则，观音桥的发展并非一帆风顺，其整个商圈内曾

　　2003年前的观音桥，在整个主城商圈中，别说超越解放碑，就算在其他四大商圈中，也是毫不突出的一位。此时的观音桥，城市面貌多呈现老旧状态，新计划修建的商业大楼，几乎都呈烂尾状态。

　　观音桥片区原本是一片农田，作为重庆市近郊蔬菜农副产品生产基地。转变在重庆现代意义上的座大桥——牛角沱嘉陵江大桥在1966年通车后，处于桥延伸主干道上的观音桥近水楼台，逐步发展为聚居区。1974年，江北区政府搬迁至华新街香国寺一带，观音桥逐步热闹起来。

　　自1982年开始，观音桥全乡域前后开发，菜园子被开发为场镇。国有江北商城也于1982年修建，带动观音桥进入现代化商场时代。彼时的观音桥，已初步具繁盛的基础，汽车站、大饭店、批发市场等设施，一应俱全，为后期观音桥作为江北经济中心打下基础。

　　1983年获国务院批准的《重庆市城市总体规划(1981-2000)》更次提出重庆按照“多中心、组团式”的方向打造，观音桥与南坪、沙坪坝、石桥铺成为解放碑外的四个地区级中心，受制于铜锣山与中梁山天堑，因观音桥为代表的北区拥有广阔适宜开发的土地，观音桥在四个地区级中心受瞩目。正是因此，观音桥吸引了重庆市家迁出渝中区的市级单位——重庆市规划局，在1986年落户于观音桥电测村237号（现世纪金源酒店马路对面）。

　　1988年《宪法》规定土地使用权可以依法转让后，全国住房制度在九十年代初得以改革，重庆房地产市场迎来一段建设高潮。

　　此时的观音桥，在拆除了观音桥汽车站等地块后，为房地产建设提供了大量土地，盛源大厦、正源大厦、嘉陵大厦、现代广场、华音大厦、宏泰大厦等商业楼盘，纷纷于观音桥立项建设。

　　看到这些名字，是否感觉一个都没听过？那是因为这些盘后面全都烂尾，成了现在的茂业天地、世纪金源、大融城……

　　1992年至1997年，是全国房地产市场非理性炒作与调整推进阶段，南巡后，中国房地产开发进入市场化发展之路。但甫一开始，这种“市场化”就在某种不确定中发展，1993年，为整治房地产市场形成的巨大泡沫，即开展紧缩性宏观调控，再加上亚洲金融危机，不能及时变现的商业地产开发，遇到了难题，至2000年前，一些开发商熬不住，纷纷退市，一波又一波的烂尾楼展现在城区，有人统计，从1992年到1998年之间，仅重庆市便产生了70-80个工程的烂尾楼，涉及投资金额达60多亿元。

　　其中的一些烂尾楼，在此期间，又经历过二次烂尾，典型的，莫过于观音桥江田君悦广场。

　　江田君悦广场即现今的茂业天地，其原址为重庆汽车运输。1992年8月，汽运、力盛、凯源燃气在此修建“力盛大厦”，后更名为“盛源大厦”。

　　1997年，江田接收烂尾的盛源大厦，在1998年更名为江田君悦广场。可惜的是江田施工后，仅仅完成了主体结构，就在1999年1月停工，再次成为烂尾楼。

　　当时的江田，在重庆可谓名噪一时。其涉及期货、贸易、房地产、百货等多个行业，江田的老板江某本是广东揭阳人，但进入重庆时，却拥有着“外商”身份。这样的出场，这样的身份，怎么都没想到会到这个地步。

　　可惜其步子迈得太大。江田君悦广场烂尾后，江田君悦广场对面开业仅仅一年的江田百货（位于今江田国际金融广场）倒闭，2001年政府整顿期货市场导致其期货生意一落千丈，到这里，江某在重庆的生意几乎全面崩盘，曾经红极一时的座上宾沦为“不受欢迎开发企业”，2003年含恨离开重庆。

　　烂尾楼遍地，该如何解决？观音桥才能发展好？这是庙堂之上，不得不思考的问题。观音桥怎样才能发展好，得先梳理清观音桥商业发展的历程。

　　进入九十年代后，观音桥除了国营江北商城，渝北商业大厦（现同聚远景马路对面的空地）横空出世，其1990年开始在观音桥营业后，生意持续火爆，这样的繁荣迅速引起竞争对手的目光。

　　1997年前后，重百大型商场进入观音桥阳光城大厦（现美邦店位置），与渝北大厦仅隔一条建新路。

　　1999年10月，不甘寂寞的江田在渝北大厦隔壁的开业了光鲜靓丽的江田百货，可惜江田生意惨淡，不久遭遇资金链断裂，商行被哄抢，仅仅一年时间即落得倒闭收场，到2000年11月，江田百货原址被新世纪租走，修建了世纪新都。

　　在这个过程中，体制僵硬的国营江北商城被挤垮，生意每况愈下，民营兆鑫商场趁势吞并。

　　整体来看，1996年时，重庆新一轮城市规划编制将观音桥商圈打造纳入日程。但此后几年商圈整体的发展不尽人意：彼时的观音桥步行街未能形成，整个商圈，被车水马龙建新南路阻隔为两边，零散分布着一些商业，建筑陈旧，毫无新意。人流无法汇聚，各商场也没法一起搞气氛，大家各玩各的。商场前的人行道颇为狭窄，逛街往往是人挤人，毫无体验可言，大多数人宁愿进城购物，逛解放碑。

　　烂尾楼该怎么改，更要的是找到产生的根源，当时各方梳理了许多症结出来，之见认为重庆大名鼎鼎的烂尾楼群——江北欧式一条街的老板朱服兵所说，直达根源：

　　前几年,房地产门槛低，只要认识几个领导，几个行长，有足够大的胆子，就成了。几年下来,重庆连珠炮式的泛起了1700多家房地产，就是很好的见证。

　　你比如先前提到的江田君悦广场老板江某，根据揭阳市总商会《江某：忠厚睿智 得大自在》中所述，其一个外地人，1988年被派驻至重庆，成为重庆女婿后，1992年即创办江田，再之后操盘如此大规模的项目，江田君悦广场、江田百货、期货，随便一个提出来一个都在重庆都影响力巨大。

　　短短几年，如何做到？其背后有多大的关系，就不得而知了。2010年其风光归渝，依然风生水起：2019年被法院发千万悬赏公告（（2017）渝01执705号），但2020年的新闻显示其仍然活跃于各大高端公开场合。

　　当时的土地出让，基本上是，需要土地的单位和当地政府交涉好，土地就协议出让了。

　　由此衍生出来的问题是负责土地和项目员滥用职权批地，存在人情地、关系地等等，造成国有资产流失，也造成大部分民营企业无法实现扩张目标。

　　当时，有些传统的国有企业出现倒闭的情况，于是就有开发商紧盯着搞成了房地产项目。

　　也就是说，烂尾楼的根源，与土地制度分不开。分散釜该怎么解决，这个只能层面解决了。

　　茂业天地所在的地块原属于重庆汽车运输，在当时政策之下，汽运直接就与其他签订协议开发土地，这样的行为，在2004年后再也行不通。

　　去年底，龙湖拿到的南坪汽车站地块，龙湖整整跟了十二年，其原地块权属单位，也是汽运，就这样磨了十来年，怎样？还是不能自己开发，必须得拿出去公开招拍挂！这样的反差为何？

　　2003年发生了好些大事，于整个而言，在加入世贸组织后，国内各利益集团被逐步打破。对于房地产行业，2002年实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和2004年颁布的《国土资源部、监察部关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》无疑是重磅炸弹，特别是后者的发布，被称为“831大限”，改变了曾经作为暴利行业的房地产业，成为中国房地产市场的分水岭。文件写明：

　　在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕。8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。

　　这样一来，原先自身资金不足，资金链紧绷却能凭借关系拿地的房地产发展商，自然被市场淘汰，拿土地烂尾的概率，大大降低。以当时的广州市为例，在未严格实施土地招拍挂前，广州市场上登记在册的房地产商有2000多家，政策出来后，直接腰斩至800多家。除此政策之外，在8.31大限前，已有相关政策要求地产项目自有资金需达到35%。对房地产这种资金密集型行业而言，无异于釜底抽薪。

　　2002年7月，针对全市63个房地产项目“久划不拆、久拆不完、久拆不建、久建不完”的问题，黄市长亲自出面，组建了“四久工程”领导小组，解决四久难题。

　　一是对烂尾楼责任单位的新项目进行控制，“凡有久建不完工程项目的单位，一律不得再上新项目，不予立项、不划规划红线、不批准建设用地”；

　　三是“建议金融机构对项目业主单位处置久建不完工程项目外，控制对项目单位的其它项目的贷款”。

　　重庆市还专为此出具《重庆市处置四久工程领导小组办公室关于将“四久工程”原业主纳入重庆市“不受欢迎开发企业”名单的通知》，文件一出，基本上就堵死了文件中列举的36家企业继续从事房地产项目可行性。欧街开发商新原兴、江田君悦国际广场的开发商江田，千禧年大厦的东叔物业，均在这个榜单中成为“不受欢迎开发企业”。

　　只是，这些行政手段用上后，结果是只解决一半的烂尾楼，毕竟，这些开发商各个来头不小，不是谁都乖乖顺从一个的。

　　法院具有强制性。分散釜2003年，重庆市人民法院出台了规范性文件：《关于审理执行涉及“四久工程”纠纷案件若干问题的意见》，法院介入四久工程后，因其具有强制性，经过几年努力，重庆大部分烂尾楼，均得到有效处置。

　　其中观音桥片区，大部分烂尾楼，均在03年之后的几年时间完成处置。正源大厦成为世纪金源大酒店，嘉陵大厦转变为同聚远景，江田君悦国际广场由茂业接受改造为茂业天地，千禧年酒店被瑞安集团接手后引进戴斯酒店成为光宇尊鼎国际，华音大厦2016年被拍卖给中信集团修建商务写字楼。

　　“四久工程”政策功勋卓绝，可也不能解决所有问题。不乏一些烂尾楼在当时处置后，再次陷入烂尾状态，不得不二次处置，如宏泰大厦、伊美大厦、现代广场等。

　　现代广场原名江北商业城，分为A、B、C、D四个区域，包括现今的大融城、天天尚街（现代广场D区）、星天广场、红鼎国际。1992年立项后，修修停停变成烂尾楼，江北区国资委下属重庆市道隆物业开始于1995年介入该项目，终成为该项目的开发商，但未能完全盘活该项目，直至1999年，现代广场地下室及裙楼部分才通过验收投入使用，而住宅部分，一直处于烂尾状态。

　　“四久工程”运行后，更先处置了市场容易接受的住宅部分——3栋塔楼，由红塔集团及其下属的香港玉成贸易发展、深圳市红塔实业共同出资创建的重庆红鼎地产有限责任，在多次考察后接下，开发了红鼎国际名苑。在台湾作家廖信忠在造访红鼎国际写出《重庆魔楼红鼎国际六天五夜奇幻游记》后，红鼎国际蹿火网络，红得发紫。

　　2003年5月，现代广场裙楼部分列入“四久工程”处置范畴。市高院司法处置现代广场裙楼，于2006年09月29日公开拍卖，其中A、B、C区裙楼主要部分由重庆观音桥服装批发城竞得，改造成观音桥服装批发城；重庆华信资产管理中标现代广场D区后，将其整体租赁给重庆钱坤宁物业管理，打造成天天尚街。

　　重庆观音桥服装批发城其实是重庆本土企业平氏科技成立的项目，平氏原本是做石材等产业，在九龙坡巴国城旁开办了规模巨大的绿云钢材石材交易市场，但对商业运营并不在手，于是拉拢了战略合作伙伴联想控股旗下的融科，想做好现代广场项目。可惜两方并未融洽合作，用平氏老板平维的话说：

　　他们进展缓慢，招商一直不积极。商户进场了，也没有具体的规划。令人十分寒心。

　　只是解决烂尾问题，观音桥就能崛起吗？显然不是，观音桥的繁荣，离不开江北区的努力。

　　面对满目疮痍，江北区该届区委在2002年9月的更20次常委会上，对观音桥的发展作出重大决策：

　　决定用3年时间，将观音桥建设成为“功能分区合理、基础设施配套、步行系统完善、交通网络畅达、生态环境优美”的观音桥商贸中心。

　　改造前的观音桥步行街（右边未来国际还是渝北二村的一排矮房子，左侧为江北商城，左边远处为烂尾的世纪金源与同聚远景）

　　2003年4月，观音桥商圈改造正式启动。据《“12·10计划”研究报告》，商圈改造主要建设思路为：

　　把观音桥商圈建成一个规划设计，建设理念和质量争取达到国际水平的“精品商圈”;交通组织、功能定位、业态布局优化的“商圈”;人文景观和自然景观相结合，具有丰富文化内涵的“文化商圈”;城市形体环境、场景、空间；具有极强的功能识别性、感知认同性和视觉冲击力、场景表现力、精神感染力的“景观商圈”；实现环境效益、社会效益、经济效益的高度统一的“效益商圈”。

　　打造了出大型花岗石景观观音桥，拥有了古榕屏风、雕塑江北龙、九龙喷水、重庆言子雕塑墙等人文景观。

　　实施观音桥商圈“地面环行+地下直行”的交通规划方案，修建观音桥逆时针单向4车道环行道路，穿过商圈的迎宾大道建新路实行下穿，上面形成约 420米长的步行街。“打通一线”为打通现代广场与嘉陵公园之间的视线通廊，“连接两端”即原迎宾大道建新路两侧商业通过步行街有机连接起来。

　　三是“土地整治，改造三片”:即通过土地整治，对邮政局片区、观音桥现代广场片区、渝北二村片区等三个地块进行旧城改造。

　　早在2002年，重庆即引进北京金融街集团，改造邮政局片区，这也是金融街集团走出北京的个项目。2003年12月28日，观音桥邮政局大楼成功爆破，金融街集团即着手开发该地块，打造嘉年华大厦，2006 竣工后投入使用。2020年，嘉年华大厦拆除其全世界的三面翻广告牌，改造为3788“亚洲之光”裸眼3D巨屏，成为游客来观音桥必打卡景点。

　　渝北二村片区规模宏大，包括七宗地，在观音桥步行街修建期间，仅完成了渝北二村一号地块的改造。2004年1月11日，渝北二村7栋大楼被爆破，随后，2004年3月16日重庆英利集团在重庆市土地交易中心多次举牌，以1141.35万元/亩的单价竞得渝北二村一号地块，成为交易中心成立以来地块成交的单价。英利集团在此修建了英利.未来国际于2005年竣工，成为延续至今的观音桥标志性建筑物，其裙楼部分于2006年引进了香港新世界百货入驻，至今，人流如织。

　　同在2006年，新世纪百货世纪新都于1月21日，从建新北路的江田国际金融广场原址迁到新世界百货对面的财信大厦。2003年，财信集团对巴国大厦和兆鑫江北商场，连同嘉陵广场地下空间进行整体开发，新建成了财信大厦，也标志着江北商场的岁月，成为历史。

　　加上此前从阳光城迁至现代广场的重百，观音桥步行街主体商场，均在观音桥步行街打造期间完成，整个商圈初具雏形。

　　更四条思路是“扩大绿地，改造公园”，针对嘉陵公园围墙封闭、设施陈旧、地处洼地等问题，引进世纪金源集团，对烂尾的正源大厦及公园进行大规模改造。正源大厦改造为世纪金源大酒店，把从1986年修好即收费的嘉陵公园改造成一个开放式的次城市公园，并于2004年7月1日免费开放，公园面积将从原来的97亩增加到110亩，公园也拥有了喷高达80米的西部的音乐主题喷泉。同时，针对地形低洼问题，在公园之下，修建排洪渠及金源不夜城，促进商圈商业聚集。

　　更五是“空中走廊，景观亮点”，可惜此条因各权属单位未能达成一致，终未能实现。

　　除此之外，这期间，还引进了协信集团修建协信黄金海岸商场，引进沈记修建新大厦，龙湖北城天街也于2003年10月开业。

　　通过这些建设，耗费近两年之后，建成了观音桥长430米，宽50米步行街，3.7万平方米面积的步行街，2005年2月开街。还在2006年被评为“中国商业街”，成为西南地区获此殊荣的商业街。

　　一直保持不变，依然受大众追捧的，一般只能是自然风景区与文物等景点，于商圈而言，除非拥有深厚文化沉淀的精神定位，否则只能不断前行，就好像解放碑：

　　目前到重庆的旅游者不一定要到解放碑去消费，但一定要到解放碑去看看“碑”， 这就是解放碑几十年的文化沉淀，也是解放碑商圈的精神价值所在。解放碑商圈的精神价值为解放碑商业带来了可持续的发展和繁荣。

　　观音桥步行街开街后，并未完全解决堵车、停车难、步行街过小致人满为患的痛点，亟需解决这些难题。完成观音桥一期建设后，观音桥继续打造观音桥环道，到2006年三期工程完工后，才终于有了现今的环道。到2008年，从茂业百货到龙湖枫香庭的观音桥步行街延伸段正式开街。至此，观音桥老一代烂尾楼大致解决完，现今的观音桥商圈才基本成型。

　　然，商圈的发展，往往不是房子修好了就能解决完所有问题。观音桥起初一直饱受知名度不高的泥淖，直到2006年被评为“中国商业街”后，才稍微有所改观，商贸依然平淡。彼时的商圈产权分割严重，业态布局混乱，一盘散沙。

　　位于观音桥位置的现代广场，在观音桥步行街开街时，重百与南亚家具广场为两大主力店，其他零散商铺经营服装、通讯产品等，C区还有观音桥综合市场，时尚潮流人士与杂乱菜市场出入人群拥挤一块。2006年平氏拿下现代广场部分产权后，与联想集团下属的融科在此办起了观音桥服装批发市场。

　　图中从左至右分别为：世纪金源、同聚远景、大融城及红鼎国际、英利未来国际、金融街嘉年华大厦

　　要说商圈办服装批发市场，本没有什么，广州十三行服装批发街、北京动物园服装批发市场、深圳一些服装批发市场都在商圈，经营情况良好，但要照搬到观音桥，还准抗衡朝天门批发市场，谈何容易。

　　朝天门批发市场挨着当时的朝天门汽车站，区县乡镇进货的在朝天门汽车站下车后便可以直奔批发市场，逛街去解放碑，便利性与通达性无可比拟，再加上从九十年代初就形成的稳固市场，在特殊的服装批发行业，更是做建材起家的平氏无法插入的。

　　在与融科分道扬镳后，平氏还是不信邪，购下现代广场旁边原农贸市场，另外开辟了绿云尚都服装批发城。经营近三年后，于2010年再次熄火。直到阳光世纪购物中心在此开业，一栋楼才终于好了些。

　　而现代广场，直到2010年，融科拉拢光大控股战略合作，两方聘请北京西单大悦城原班顾问团队，仿照大悦城修建了观音桥大融城，并在江北区帮助下，收回一些分散的产权，现代广场的烂尾问题才真正解决，成为观音桥地标建筑。而大悦城本有机会在2020年12月进入观音桥与大融城同场竞技，可惜为其量身定制的小苑地块拍卖时被香港置地插手，暂无缘见此景，就看今年电测村一期地块（原渝北商业大厦位置）出让时，大悦城能否有这个魄力了。

　　现今的观音桥扛把子——北城天街，刚开业那几年，效益一般。彼时观音桥三个大型百货中，北城天街的华联百货经营情况排在位于江田广场的新世纪百货世纪新都、现代广场的重百江北商场之后，相对来说，其位置偏远，商业氛围平淡，人流量稀少，华联经营艰难，一直处于亏损状态。

　　龙湖在2001年盘下重庆客车总旧址打造北城天街、枫香庭、北岸星座时，其商业管理部刚成立一年时间，对商业体的打造，尚处于摸石头过河阶段。找准问题后，龙湖对北城天街二次打造。

　　重新规划业态、铺位及租户组合，将商业定位由中提升到。包括:将A区原有的中档店铺调整为国际性品牌，将B区原有的家具店移走，引入青春时尚品牌。同时，适度调高餐饮比例，增强了相关硬件设施配套等。

　　在各大商业体步入正轨后，2008年某位大人物来在视察时，提出了观音桥商圈“再提升、再规划”的要求，同时，借着旧改政策东风，观音桥重启2003年未完成的渝北二村片区——环岛内后一片可开发土地，打造观音桥大型生态商务中心“太阳谷”项目。

　　2008年12月，聚丰与船舶工业签订开发协议，计划修建船舶科技大楼。

　　2010年12月，渝北二村机械局地块爆破，2011年5月整治完成后，发布出让公告。

　　以“中船重工西部科技中心”为平台，吸引重庆船舶工业、重庆船级社、重庆造船工程学会、重庆船舶工业行业协会等机构入驻联手打造重庆船舶工业企业的经营、销售、管理中心，成为船舶行业研发基地与管理中枢，实现重庆船舶工业振兴发展战略。

　　之前曾写过一篇文章《 166驱逐舰与不为人知的重庆造船业 》，重庆造船行业的底蕴深厚，只是近些年江河日下，混得不咋的。江北有意在观音桥振兴船舶中枢，倒是挺有先见之明的一步棋。

　　重庆船舶工业并未按政府的目的开展相关工作，从一开始就引进开发商——重庆聚丰房地产开发（集团），一起打造，若真是实诚的打造船舶科技大楼也倒好，偏偏不按合同办事，惹得聚丰多次把船舶告上法庭，导致项目一直进展缓慢。终聚丰又承诺高额返租的形式，分散出售大楼，导致大楼产权四分五裂，分散釜且售房后无法办理工程解押，濒临烂尾。到2020年7月，聚丰自身申请破产清算。

　　而传说中的船舶大厦，干脆名字都改为聚丰纵横国际广场，也完全没有了规划时的意气风发，其大楼内部多数商铺闲置，仅底楼租赁给某整形医院，有网友戏称该处已成为整形一条街了。

　　“太阳谷”项目后出让的机械局地块（观音桥组团I29-3/02）更是直接烂尾。

　　作为“太阳谷”项目的一宗地，其面积比其他三宗地加起来还大，并且，该宗地是“太阳谷”项目不设限制条件的地，也是观音桥环岛内后一宗地。甫一公告，即激起市场强烈反响。2011年5月19日，隆鑫与和黄、珠江实业、金科等10家开发商展开激烈的竞拍，终在只剩下开发了观音桥嘉年华的金融街集团的情况下，隆鑫继续激进竞拍，终以6012元/平方米的高楼面价买下机械局地块——22.6万方的纯商业商务用地，用以打造隆鑫中心。

　　在此番激争前，隆鑫联合渝开发于2011年3月21日取得两路口山城电影院片区（渝中组团C11-1号)；在此之后的2013年底，隆鑫试图夺下观音桥鹞子丘地块，未能干过龙湖，否则，现在的龙湖新壹街得成为隆鑫手下另一个烂尾盘。

　　雄心勃勃的隆鑫地产不断扩容的投资布局，导致其资金链断裂，涂老板不得不退出，观音桥隆鑫中心建设不久后即烂尾。随后由某区原国企新城介入隆鑫地产，2015年隆鑫地产更名为爱普地产。

　　爱普地产时期，有传言说爱普地产为主城某区国资委旗下，有足够资金能恢复观音桥隆鑫中心建设，但事实上，该委只是代持，爱普高层根本不鸟该委。

　　直到2019年，爱普将旗下多个项目主要股权转让给世茂集团，同时为解决烂尾问题，市政府同意其将部分商业商务调整为商业商务与居住混合用地，增加了9万方的住宅，该项目才得以重新启动，更名为重庆时代中心。

　　纵观观音桥烂尾楼情况，观音桥步行街修建之前，除北城天街之外，老一代商业地产基本上全军覆没，均有过烂尾或纠纷不断的经历，惨烈无比。

　　而自土地市场规范出让后，观音桥商业地产总体烂尾情况较少，但也不乏如隆鑫中心及船舶科技大厦类的地产项目，因企业自身因素导致烂尾。

　　这也给监管者敲响警钟，仅从土地供给端约束房地产开发商来防止烂尾楼出现的时代，已远不能解决当前出现的问题，从资金源头来约束房地产商审慎、稳健投资，已是必要。

　　好在2020年8月，新出的“三道红线”政策已开始影响房地产商，2020年末，又给银行业金融机构划出“五条红线”，多方出手治理房地产业。
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